SEGUNDA INSTANCIA | Compraventa inmobiliaria. Boleto. Reajuste contractual. Resolución de contrato. Escrituración.

Causa Nº 162215

“S., J. D. y otro/a c/ F., M. A. s/ Cumplimiento de contratos civiles/comerciales”

Sala Primera de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Mar del Plata


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SUMARIOS

“La aparente (y, cabe enfatizarlo, sólo aparente) identidad entre la pretensión accesoria que los accionantes introdujeron en su ampliación de demanda de fojas 41/44, y la pretensión del demandado ejercida por vía reconvencional, sólo podría ser tenida por tal en función del objeto mediato reclamado: la formalización del título idóneo para perfeccionar la transferencia dominial acordada en el boleto de compraventa sobre el cual versa este litigio. Pero fuera de ello, el claro antagonismo que existe entre las posturas de las partes litigantes, así como el particular modo en que se vinculan las diversas pretensiones de los actores (bajo una lógica en la cual la escrituración sólo es reclamada para el caso de que progrese el reajuste contractual pretendido, mientras que, muy por el contrario, en el supuesto de que dicho ajuste no fuera acogido se pretende la resolución del negocio jurídico) hace que de ningún modo pueda predicarse que la escrituración reclamada de un lado y del otro constituyan una misma pretensión.”

“…Fundamentalmente, el sentenciante ponderó que ya a fines de 2004, cuando se consumaban los plazos que más latamente permitía colegir el boleto de compraventa, el comprador había emplazado formalmente a los vendedores a cumplir con la remanente prestación de escriturar, ofreciendo a un mismo tiempo la simultánea cancelación del saldo de precio con más los intereses devengados de acuerdo con lo oportunamente estipulado. Esta circunstancia resulta esencial al momento de ponderar la seriedad de la pretensión de revisión articulada por los actores, por cuanto el argumento que la vertebra se apoya en los sustanciales cambios que habrían experimentado los valores de mercado de los terrenos en los sucesivos años posteriores a la suscripción del boleto y, respecto a ello, la dinámica de las relaciones entre las partes exhibida en estas actuaciones demuestra que la prolongada dilación en el cumplimiento del contrato -durante ese tiempo en que aumentaron notablemente aquellos valores- resulta atribuible a los propios vendedores (arg. art. 901 y concs. Código Civil ley 340)…”

“…Los actores acordaron en su momento la compraventa bajo valores que no escapaban a los corrientes y válidos para la época en que decidieron enajenar sus inmuebles (nada en contrario ha sido siquiera insinuado al demandar). Las ulteriores fluctuaciones del mercado inmobiliario -sobre todo en el transcurso de un prolongado tiempo sin escriturar por el cual no cabe responsabilizar al comprador- no pueden resultar argumento válido para resarcirlos de una decisión patrimonial que, a largo plazo, les resultó comercialmente desventajosa. Al mismo tiempo, no estamos aquí frente a la irrupción de una debacle financiera que hubiere distorsionado de improviso las condiciones lealmente ponderadas por los contratantes (si la hubo, fue un año antes de la contratación, en diciembre de 2001), o que hubiere envilecido el signo monetario utilizado para la fijación del precio (aquí, justamente, las partes se sujetaron a una moneda extranjera tradicionalmente apreciada en nuestro medio por su estabilidad), sino simplemente ante un cambio de valores de mercado, acumulado en el transcurso de una década, y que no escapa al álea propia de los negocios y a los avatares que, de una época a otra, pueden impactar en los precios de la propiedad inmueble…”

“…Bajo la lógica de los accionantes, la desidia de unos vendedores obligados a formalizar la transferencia dominial se erigiría en herramienta plausible para aguardar, a su propio arbitrio y sine die, la época en que se pueda sacar el mayor provecho a un negocio que debió consumarse en tiempo y forma (o, incluso, arrepentirse del negocio hecho). Es allí, precisamente, donde ha de exigirse la buena fe negocial que tanto se reclama en la demanda, pues difícilmente habrían considerado válida la postura simétricamente opuesta de un comprador remiso en un escenario en el que, varios años después de suscribir el boleto de compraventa, los valores de mercado hubieren bajado de un modo ostensible (art. 1198 párrafo 1º Código Civil ley 340)…”